제목 이름 비밀번호 내용 서브프라임 모기지는 신용도가 떨어지는 개인들을 대상으로 취급되는 모기지를 말합니다. 주택경기가 한참 좋고 막바지에 이르렀을때 매스컴을 통해서 "다운페이 0% 집장만 하세요" 라는 광고문구가 여기저기 돌아 다닐때 드디어 부동산이 대세 꼭지가 왔구나 했습니다 미국은 한국과는 다르게 10~20%정도만 다운페이를 하고 30년 장기 분할상환으로 집을 장만 합니다 한국에서는 내기억으로 최소한 반(50%) 이상은 현금을 가지고 있어야 집을살수 있엇던 것으로 기억나는데..... 미국은 신용이라는 이름아래 적은돈으로 집도 장만하고 고급차도 사고 비지니스도 시작을합니다 그래서 비지니스가 잘되고 집값이 오르면 여기저기에 지뢰대(신용,마진)를 이용했기 때문에 금새 부자도 되고 다시 반대로 경제가 조금만 위축되면 빠른 시간내에 거지가 되기도 하지요 앞서 말한 서브프라임 문제는 신용이 떨어지는 개인들에 부동산 폭등의 꿀같은 미끼를 던져가며 0% 다운페이로 집을 장만 하게 하였습니다 부동산은 더 오를것이다 를 외쳐대며 너도나도 집장만을 했지요 그럼 그런 많은 집들이 어디서 났느냐? 바로 수십년간 랜트비로 수익을 짭잘하게 올려온 유태인들의 물량을 일반인들이 받아낸것입니다 2003년 부터 맨하탄 근교에 랜트를 놓던 아파트 들을 수리해서 일반인들에게 고급 콘도로 분양을 시작했구요 그것을 개인들이 거의 샀습니다 여기에 해외부동산투자 붐에 의해 한국인들이 대거 합세했구요 참 안타깝습니다 서브프라임 모기지의 대출 금리는 우량 대출인 프라임 모기지의 대출 금리보다 2~3%p가 높습니다. 그리고 대부분이 2년간 고정금리를 내다가 이후 28년 동안 변동금리를 내는 구조로 돼 있는데요. 미국에는 한국과는 다릅니다 한국의 거의 정확히 100배의 면적이 있습니다 미국은 축복받은 나라 라고 할만큼 못쓰는 땅이 없지요 하다못해 사막도(그랜드캐년) 엄청난 관광수입을 벌어 들이고 있으니까요 미국에서의 부동산 투자?? 글쎄요 부동산은 철저히 금리와 반대로 움직입니다 뉴욕이나 LA 같은 대도시에 인구유입의 포화상태에 따른 주택부족이 있다면 모를까 현재 미국에는 그 넓은땅에 다시말해서 오하이오 벌판에 나홀로 서있는 집들이 왜 두배 세배가 올라갔을까요? 땅이없어서? 40년만에 최저 금리 때문입니다 소련의 경제학자 콘트라디예프에 의하면 "세계금리는 40~50년 마다 주기로 반복을한다"고했습니다 클린턴때였습니다 연방금리가 12%대가 넘었고 신용이 조금 좋지못한 사람은 차를 사려면 연 18%정도 이자를 지급해야 살수었엇지요 지금은 어떤지모르겟지만 한국에서도 기억에 현대 자동차서비스에서 대출이율이 연 13% 정도 였던것이 기억이납니다 그래도 그때는 경기가 좋았고 3부 이자를 주고 빌려서 사업을해도 비지니스가 굴러가던 때였거든요 연방금리가 1%에 2년여에 걸쳐서 5.25% 까지 올라오면서 지금은 휴면 상태입니다 주식을 조금 오래하신 분들은 세계금리 차트가 머리에 그려질것입니다 40년만에 최저 바닥을 찍고 금리가 상승 "상승후에 옆으로 횡보하면 추가 상승을 한다는것" 아니면 "두번째 바닥을 찍으러 내려간후에 다시 상승을 시작하겠구나" 전세계가 금리 인하를 원하고 있습니다 하지만 FOMC는 꿈쩍을 하지 않구있구요 만약에 금리인하를 몇차례한다고 해도 다시 1%대 금리로는 내려가지 않습니다 이유는 연방금리 차트가 정배열을 시작했기 때문입니다 서브프라임 모기지 대출은 2006년 말 기준으로 1조 2천억 달러로 전체 모기지 대출 잔액의 12%를 차지하고 있습니다. 저신용 고레버리지를 이용해서 최근 5년 않에 집을 장만한 사람들이 다시 테넌트로로 돌아 갈것이라는 뉴스가 나왔습니다 서브프라임 부실은 2005년 이후 빠르게 늘었습니다. 전체 모기지 대출 증가분에서 서브프라임 모기지 증가분이 20%선을 차지하였습니다 연체율이 크게 오르고 있는데다 일부 서브프라임 모기지 대출 업체가 영업정지를 당하거나 파산 됐기 때문이고 결국, 이 과정에서 미국에서 두 번째로 큰 저신용모기지 대출회사인 <뉴 센트리 파이낸셜>이 영업 중단 사태에까지 이르게 됐는데. 이는 그동안 비우량 고객에게 모기지 대출을 너무 집중적으로 한 가운데 미국의 금리가 크게 오르고, 주택가격마저 하락세로 반전되었기 때문입니다. 즉, 거품이 꺼지면서 우려했던 문제가 현실로 나타난 거죠. 결국, 이러한 시장 변화의 충격을 저신용 모기지인 서브프라임 모기지가 가장 먼저 받고 있습니다. 그러면 서브프라임 모기지 문제는 앞으로 미국 경제에 어떤 영향을 미칠까요? 결론부터 말씀드리면 서브프라임 모기지 문제는 미국 경제를 소폭 둔화시키는 선에서 그칠 것으로 보입니다. 왜냐하면 서브프라임 모기지가 미국 전체 모기지에 차지하는 비중이 20% 정도에 불과하기 있기 때문이고 2년전 정부와 고위 관료층들은 이를 간파하고 뱅크럽시 관련법규를 강화했었습니다 또한 미국 당국이 신속히 대응을 하고 있어 우량 대출인 프라임 모기지로 확대될 가능성은 낮기 때문이죠 다만 이번 사태로 금융회사들이 대출조건을 강화하고, 압류된 주택이 시장에 매물로 쏟아져 부동산 시장이 침체를 빨리 벗어나기는 힘들 것으로 보입니다. 그러나, 비록 실물 경제에 주는 충격은 작다고 하더라도, 국제금융시장을 다시 불안에 빠뜨릴 여지는 높습니다. 위험자산 기피 현상의 지속으로 그 동안 고수익을 냈던 부동산, 주식, 원자재 시장에서 돈이 빠져나갈 수 있기 때문입니다. 결론적으로, 최근 미국 서브프라임 모기지 문제는 2004년 하반기 이후 진행된 미국의 금리 인상, 유동성 축소의 본격적인 효과가 본격화되면서 발생한 것입니다. 다시말해서 미국의 80% 이상 대출자들은 이미 대출이자를 잘 갚아 내고있는 상황이며 주택값 폭등으로 10배이상의 고수익을 내고있습니다 이들은 전혀 이번 사건과 관련이 없으며 주식도 20~30년 전에 사서 장기투자한 사람들은 문제될것이 전혀없습니다 최근 급등을 할 무렵에 꼭지에서 매수를 해서 단기 급격한 하락에 직격탄을 맞은 투자가들의 한숨소리만 크게 들릴뿐입니다 이것을 우리는 확대 해석 해서는 않될것입니다 뉴욕증시에는 21.000 여개의 크고 작은 종목 들이있습니다 미국 1위 기업인 액손모빌은 시가총액 6.000억달러 한화(대략600조= 한국 6년치 정부예산) 기업부터 오늘 망한?? 기업까지..... 미국에는 이런 많은 기업들이 존재하는데 서브프라임 뱅크 몇개회사가 미국의 전제 업종을 파탄으로 끌고갈수는 없다는 의견을 말씀드리고 싶었습니다 세상에 돈은 미국에 다 있습니다 이러한 미국경제가 움직이는 대로 전세계가 움직 일수밖에 없습니다 첨부파일1 첨부파일2 첨부파일3 첨부파일4 첨부파일5