변하는 세상(5) 펀글 06-02 19:50
1990년대 일본의 ‘토지신화’가 붕괴되었듯, 우리의 굳건한 ‘부동산불패신화’도 무너질 가능성이 높다. 경기 침체가 길어지면서 가계의 자금 압박은 심화되고, 고령화 사회로 접어들어 인구와 가구의 증가율이 둔화될 가능성이 많기 때문이다. 그나마 다행스러운 것은 뒤늦게나마 우리 정부 관계자들이 ‘부동산 버블’을 경고하고 나섰고, 사회 곳곳에서 부동산 거품 논란이 한창이라는 점이다. 이런 상황에서『일본을 통해 본 부동산 10년 대폭락 시나리오』는 일본의 선례를 통해, 부동산버블 논란에 빠져 있는 우리의 미래를 예측하는데 큰 도움이 될 것이다. 언제나 희생양은 중산층 한때 일본의 샐러리맨들은 회사를 위해 제 한 몸 기꺼이 바쳤다. 때문에 일본에서는 ‘회사인간’이라는 단어가 유행할 정도였다. 기업들 역시 종신고용이나 호봉제로 그에 대한 아낌없는 보답을 해 주었다. 당시 회사인간 중 80퍼센트가 넘는 사람들이 ‘중상층’이라고 생각했다. 그러나 부동산 버블이 붕괴하자 샐러리맨들은 하루아침에 밥그릇을 빼앗겨 버린다. 기업들은 비교적 물가가 저렴한 아시아 각국으로 공장을 이전했고, 일본 내 사업체에 대해 정직원 대신 계약직과 파견직 사원을 늘리기 시작했다. 수많은 샐러리맨들이 불황의 긴 터널과 함께 거리로 내 몰렸다. 1990년대 후반부터 일본의 상식으로 여겨진 ‘중산층 사회’가 붕괴한 것이다. 이 책의 저자는 현재 한국의 중산층 역시 일본과 비슷한 붕괴과정을 겪고 있다고 지적하고 있다. 한국 부동산 버블, 마지노선 무너졌나 안 그래도 시끄러운 한국의 주택시장이, 양도세에 이은 보유세 폭탄으로 쑥대밭이다. 대선까지 맞물려있어 한국은 현재 ‘집값 잡기 광풍’에 빠졌다고 해도 과언이 아니다. 수상한 한국의 주택시장을 살펴보면, ‘일본의 부동산 버블 붕괴를 답습하고 있다’는 전망이 그리 새삼스러울 것도 없다. 한국 사정에 능통한 저자는, 지난 4년 동안 참여정부의 부동산시장 안정화 정책을 주의 깊게 살펴본다. 노무현 정권은 부동산시장의 안정화를 위해 끊임없이 노력해 왔다. 그 일환으로 아파트 재개발 가격의 급등을 억제하기 위해 건축 조건을 강화하는 등, 결과적으로 공급을 억제하는 정책을 시행했다. 일본 역시 버블 기에는 개발 규제로 지가 상승을 억제하는 정책을 실행했다. 하지만 가장 중요한 금융부문을 저금리 정책으로 일괄했기 때문에 큰 실효는 거두지 못했다. 우리 정부의 저금리 정책 역시 끊임없이 도마 위에 올랐다. 시중에 자금이 넘쳐나고 있는 상황에서 눈앞의 문제해결만 급급한 정부 정책은 또 다른 혼란을 야기하기 때문이다. 아니나 다를까. 참여정부의 노력에도 불구하고 2006년 11월, 한국 내 전국 아파트 가격은 전년 동월 대비 11.4퍼센트나 상승했다. 이런 부동산 광풍은 도미노 현상처럼 사회 전반에 영향을 미쳐 가계의 빚을 증가시키는 결과를 낳았다. 너도 나도 돈을 빌려 아파트를 구입하는 바람에, 가계 빚은 마지노선을 넘긴지 오래다. 이런 현상 역시 일본의 버블 붕괴 당시와 비슷하다. 그러나 이 책은 한국과 일본의 버블을 주도하는 객체가 다름을 지적한다. 1990년대 일본의 토지버블은 은행에서 과잉대출을 받은 기업을 중심으로 이루어져, 가계의 고통이 그리 크지 않았다. 그러나 한국은 이와 반대다. 부동산 투기를 위해 은행에서 돈을 끌어다 쓴 가계들이 버블 붕괴의 직격탄을 맞는 것이다. 닮아도 너무 닮은 양국의 정책 오랜 세월 동안 두 나라 국민에게 토지와 주택은 주식보다 안전한 자산이라고 인식되어 왔다. 일본 못지않게 한국 역시 뿌리 깊은 토지불패신화가 자리 잡고 있기 때문이다. 이를 반증하듯 우리나라의 가계자산보유 구조 중 부동산이 차지하는 비율은 89퍼센트에 달한다. 우리에게 부동산은 가계의 자산이자 재테크 수단이요, 노후대책이다. 이 책은 위와 같은 현상을 1990년대 일본 부동산 버블 붕괴 이전과 비슷한 양상이라고 지적한다. 일본의 연금은 고령자들에게 있어 주택과 동일한 자산이다. 하지만 이를 부담하는 현 세대에게는 버블기에 구입했던 고가의 부실토지와 비슷한 가치를 지닌다. 아무런 이익 없이 피해만 입기 때문이다. 일본인들의 질적 노화, 수적 열세, 경제적 노화가 심화됨에 따라 지가의 하락할 가능성은 보다 높아졌다. 그런데 문제는 한국의 상황도 별반 다를 것이 없다는 것이다. 한국의 출산률은 일본의 저출산률을 웃돌고 있으며, 인구의 고령화 역시 빠른 속도로 일본의 뒤를 쫓고 있다. 양국 모두 노후를 책임질 연금은 파산일로에 있으며, 형제?자매가 없는 외 자녀가 많은 탓에 양쪽 부모로부터 집을 상속받는 시대가 되었다. 머지않아 한국 역시 일본과 같이 주택이 남아돌기 시작할 것이다. 2008년 이후, 처음으로 주택 수요가 줄어들기 시작하여 향후 집값이 하락할 것이란 전망이 제기 되기도 했다. 이 책은 위의 모든 현상을 국가 경쟁력을 저하시키는 요인으로 보고 있다. 제3의 종교, 토지불패신화 우리민족은 ‘땅은 절대 거짓말을 하지 않는다’는 믿음 아래 토지를 일궈왔다. 농경사회에서 토지는 가족의 생계를 책임지는 감사한 터전이었고, 현대 사회로 넘어오면서 뜻하지 않은 ‘시세차익’을 남겨주는 보물과 같은 존재였다. 토지는 마치 화수분 같아서 끊임없이 무언가를 우리에게 내 주었던 것이다. 그러던 중 ‘자고 일어나니 하루아침에 억대 부자가 되었더라’는 강남의 땅 부자들을 보면서 우리는 또 한 번 ‘토지불패신화’를 확인하게 된다. 이렇게 우리의 믿음을 저버리지 않던 토지가 최근 이상기후를 보이기 시작했다. 최근 서울 강남의 아파트값이 10주 연속으로 떨어지며 안정세를 나타냈다. 영원할 것만 같던 ‘강남불패’의 신화가 흔들리고 있는 것이다. 우리 부동산 시장의 미래가 일본처럼 된다는 보장은 없다. 그러나 부동산 버블이 붕괴하지 않는다는 보장 역시 그 누구도 하지 못한다. 『일본을 통해 본 부동산 10년 대폭락 시나리오』는 ‘토지불패 신화는 거품에 불과하다’는 일본의 선례를 통해, 우리의 미래를 예측하는데 큰 도움이 될 것이다.