부동산 구입 실무 요령 펀글 02-04 18:34
1. 인터넷으로 부동산 시세의 큰 흐름을 파악후 후보지역 몇개 지역을 1차 추출한다. 인터넷 사이트에 접속 , 여러분 형편에 맞는 평형/ 가격대를 지닌 몇군데 후보지역을 1차로 추출한다 그 방법은 인터넷 싸이트 아파트 시세란에 여러분이 희망하는 가격대를 입력후 검색하기를 클릭한다. 참고로 일반인이 주로 이용하며 부동산 중개업소에서도 매물을 중점적으로 게재하는 인터넷 싸이트는 스피드뱅크,부동산114,부동산뱅크가 있으며 요즈음 일부 중개업소는 독립된 홈페이 지를 가지고 종합적인 재테크정보를 제공함은 물론 해당지역에 관한한 더욱 특화된 자세한 정 보를 제공하는 업소도 잇습니다 2. 자기몸에 맞는 지역을 선택하라. 본인의 직장,자녀 학교,발전가능성,등등 개인 사정을 고려 몇개 추출된 지역중 대상지역을 1개 지역으로 압축시키고 추출된 지역중에서도 또 다시 동일 방식으로 마을까지 압축시킨다 단 지역 선택시 같은 값이면 보통 일반대중의 인식/판단을 기준으로 또는 그들의 인식/판단에 더욱 비중를 두어 선택하라, 그래야 나중 팔기쉽고 재테크에도 도움이 된다 인식이 나쁜 동네는 현재 가격은 분명 쌀것이나 단순히 저가메리트만 고려하지 말고 하이리스크-하이리턴의 확신이 있을 때만 결정하라 3. 선정된 지역의 시세의 큰 흐름을 인터넷으로 파악하라. 선정된 지역및 마을의 아파트 시세를 해당지역의 배치도를 대조하면서 다시 한번 큰 흐름을 파 악한다. 단, 인터넷에 등재된 시세는 중개업소의 영업전략상 주인의 호가보다도 낮은 시세로 등재된 경우가 많다는것을 고려하셔야 하며 인터넷 등재 매물의 약 15% 정도만 그 시각 현재 시점에서 실제 살아있는 물건이라는 통계가 있음을 참고바랍니다 4. 믿을 수있는 2군데 정도의 부동산을 선정하라. 인터넷에 매물등재가 많고 항상 매물이 관리되며 특히 업소의 홈페이지 중개업소소개란등을 통한 사장및 직원의 이력등을 감안 믿음성이 가는 중개업소 2군데 정도를 선정한다. 단, 여러분이 매수하고자하는 마을소재 부동산 중개업소면 더욱 좋습니다. 그 업소가 능력있고 믿을수있는 부동산이라면 1개업소만 선정해도 되나 그리하면 여러분 스스로 의심이 가서 확신할수없으므로 나머지 한군데 정도를 통해 검증해보는것이 차라리 났습니다. 그러나 여러 업소엔 절대로 전화하지 마십시오. 여러분 스스로 가격을 올리는 결과를 초래합니다 5. 재산목록1호인 자기집 마련시 최종 결정단계에선 누구나 두려움이 앞서고 부정적인 면이 다 시한번 떠 오른다. 텔레비 한대를 사도 이집저집 알아보는것이 인지상정인데 하물며 텔레비 수백대를 구입하는것 이나 마찬가지인 초고액상품인 내집을 결정시 마지막 순간 겁이나는것은 지극히 당영한 인지 상정임. 특히나 구입후 더 떨어지면 어쩌나? 혹시 더 싼집이 나오지는 않을까?기타 부수적인 걱정으로 마지막 결정을 못하고 미루는 분이 있는데 문제점은 확인하는것으로 그치고 최초 사려고 했던 초심으로 돌아가서 왜 내가 구입하 려 했던가의 큰 틀에서 일치하면 망서릴 필요가 없다. 6. 일단 결정단계이면 최선을 다해 흥정하되 1%미만의 가격차이엔 대범하라. 마지막 최종 흥정단게에서 2-3백만원 차이로 결정을 못하고 나중에 후회하는 사람을 종종 본다. 아파트는 고액상품이어서 2-3백만원이 큰것 같지만 1%미만이므로 100원짜리를 99원에 사느 냐? 파느냐? 100원에 사느냐/파느냐?의 문제일 뿐이다. 임자 있을 때 팔라는 부동산가의 말이 있다 이말처럼 매수자에게도 동일하게 적용된다 최선을 다해 흥정하되, 이 작은 차이로 기회를 놓치는 우를 범해서는 곤란하다. 7. 인터넷 시세는 실제 시세보다는 낮은 경우가 대부분이다. 중개업소의 영업전략상 고객을 끌기위해 인터넷 등록 매물은 주인의 호가보다 낮은 경우가 참 많다. 이런 현상은 가격상승기에도 발생될 정도로 언제나 있는 일이다. 중개업소 사장의 스타일에 따라 턱없이 낮은가격에 등록하는업소, 조정가능하다고 판단되는 가격범위내에서만 등록하는 업소등 하향조정 폭이 업소마다 다양하다. 8. 요즈음은 부동산에서 주인과 1차적으로 조정해서 물건을 내놓는 경우가 대부분이다. 점차 부동산에서 사전에 가격 조정완료 후 부동산 사무실에선 단순히 계약서 작성만 완료 절차를 받는 추세로 변화되고 있음. 9. 법정수수료마저 깍으려고는 하지마라. 그리하면 다음엔 부동산에선 진정으로 우러나는 정보제공이 어렵다. 수수료비율은 매매금액중 극히 적은 부분일뿐이다. 법정 수수료만 받는 업소는 일단 모범업소로 판단하면 거의 틀림없다. 10. 조금 비싼듯 해야 내 물건이 되고 조금 싼듯해야 팔아진다 사람은 누구나 자기위주로 생각하기 마련이다. 따라서 팔때는 욕심이 가미되어 객관적인 시세 보다 고가를 요구하기 마련이므로 본인 생각에 싼 듯해야 객관적인 시세가 되어 팔리고 살때는 시세보다 지나치게 싸게 사려하는것이 사람의 본능이므로 내가 비싼 듯해야 그것이 객관적 시세가 되어 실제 매수가능하게 된다. 11. 여러부동산에 구입할 듯하며 전화하지마라. 스스로 가격을 올리는 결과를 초래한다. 여러 부동산에 전화하면 여러 부동산에서 동일한 주인집에 계속 전화하게 된다. 전화를 여러번 받은 주인은 실제의 손님은 한분인데도 불구하고 손님이 매우 많은 것처럼 느끼게 된다. 그렇게 되면 주인의 자세는 고자세가 되고 흥정을 어렵게 한다. 12. 빨리 팔고 싶으면 여러 부동산에 내 놓고 적절한 가격에 매도하고 싶으면 믿을 만한 부동산 1개업소에만 집을 내 놓아라. 여러부동산에 매도의뢰시 집을 빨리는 팔 수 있다. 그러나 부동산의 최대 관심사는 자기가 매도 기회를 갖는 것이다. 자기가 매도 기회를 갖지 못하면 타 중개업소에서 매매해버리므로 각 중개업소에선 손님이 오 면 어떻게 해서라도 주인을 설득하여 싸게라도 팔아버리게 된다. 그러나 1개중개업소에만 매매의뢰하면 언제나 그물건의 매매기회는 자기에만 오므로 조급해 하지 않고 적절한 매도매수타이밍을 봐서 고점이나 최소한 객관적인 시세에 팔아주게 된다. 잘 팔아주어야 그 고객이 자기의 단골고객이 되기 때문이다. 13. 분당등 신도시 서울 목동,노원구 일부지역에 정보가 완전 공개 되어있다. 정보가 공개된 시대환경을 고려하여 의사 결정하라. 상기 지역엔 어느 부동산에 가든 부동산 사무실의 컴퓨터만 보면 매물사정을 한눈에 볼수 있다. 거기엔 그 부동산의 매도의뢰 부동산 뿐만이니라 그지역 모든 부동산업소의 모든 매물이 등재 되어 있다. 따라서 매도자도 컴퓨터를 보고 집을 내 놓고 매수자도 컴퓨터를 보고 경쟁력 있는 집만 관심을 갖고 집구경을 하자고 한다. 따라서 종전의 형태인 손님이 나타나면 가격조정해줄테니 일단 높게 집을 내놓는 형태는 현시 대상황에 맞지않으며 요즈음은 주인도 꼭 받을 금액만으로 집을 내 놓기 때문에 최종흥정시도 가격 조정폭이 크지 않다. 아울러 분당지역은 부동산 중개업소끼리 공동중개가 일반화되어 있으므로 분당지역 어는 중개업소든 한 군데만 접촉하면 분당 어느 지역 아파트라도 집을 구경할수있고 매수할수 있다. 믿을수 있는 중개업소만 발견하면 굳이 여러 중개업소를 접촉할 필요자체가 없다. 14. 자기를 노출해 주어야 부동산에서 믿고 최선을 다하고 개인 사정에 맞는 선택을 조언해 줄 수 있다. 고객중에는 혹시라도 속을까보아 자기를 거의 노출시키지 않는 분이 있다. 어느정도 대화해봐서 괜찮다싶으면 자기 사정을 충분히 얘기해주어야 중개업소에서 사정에 맞는 집을 소개해주며 고객도 필요없는 고생을 하지 않는다. 15. 현재의 초저금리 시대엔 금융을 이용할 아는 자가 현명하다. 부동산매수 소요금액의 20-30%는 융자를 이용할줄 알아야 한다. 미국은 소득의 30-40%는 주택금융이자로 지출되는 형태가 다반사임을 첨언함 16. 동일 시점에서 평형,지역만 변경후 매도/매수시엔 가격 등락에 따른 리스크는 전혀 없다. 자기집을 팔기도 전에 판후 산집이 떨어지면 어쩌나 하는 걱정으로 지새는 분이 있다. 자기집을 팔고 거의 동시기에 자기집을 사면 전혀 가격등락에 따른 리스크가 없다. 이는 대개 자기집은 높게 팔고 사는집은 싸게 샀으면 하는심리상태/욕심에서 비롯된것으로 보인다. 17. 아무리 작은 집일망정 전세보다는 내집마련을 서둘러라 그래야 상대적 상실감,리스크를 줄 일수있다. 특히 큰 평형에서 전세를 사는 사람을 보면 안타까운 생각이 든다. 전세 재 게약시 일정금액은 올려주어야 할것임이 기정사실인데 그럴바에야 옹색하더라도 현재 의 내몸에 맞는 내집을 갖는 것이 장기적으로 우상향의 가격상승을 보이는 한국의 집값구조상 내 재산을 지키고 리스크를 줄이는 지름길이 된다. 특히 요즈음처럼 저금리가 장기화 예상되는 시대엔 집값이 더욱더 하방경직성을 갖기 때문에 큰평형에서 전세사는분은 확률게임에서 지는 게임을 하고 있는 셈이다. 18. 내집마련시 엄청난 고생은 각오해야 요즈음 보면 내집마련시에도 모든것이 갖추어진 시점에야 내집을 마련하려는 경향이 증대되고 있다. 이는 일시적으로 우선 편하게 살려는 시대상황 때문으로 보인다. 정석대로 어지간한 것은 희생해 가며 내집마련에 최우선을 두어야 내집마련이 가능하며 집 살 때는 가정생활에 상당한 무리를 각오하는것이 지극히 정상임. 그렇게 한분은 거의 대부분 내집마련이나,재테크 관점에서 성공해온 것이 지금까지의 사례임. 19. 주변충고자는 대개 안정,말리는 입장이다. 모든 의사 결정에 리스크는 반드시 있다. 친척,주변 친지는 본인이 적극 권유했다가 잘못되면 그 리스크가 본인에게 돌아와 원망을 들을까바 대개 안정, 말리는 입장에 서는것이 보통이다. 본인이 누구보다 관심이 많아 많은 정보를 가지고 있으므로 주변 의견을 참고는 하되 일정 리스크는 각오하고 최종 결정은 본인이 해야 한다. 20. 친구,친척등은 집 선택이 더욱 어렵다 고액 상품은 누구나 큰 결단이 필요한데 21. 자기 성격에 맞는 선택을 하라. 부동산도 하이리스크-하이리턴 상품이 있고 안정적이나 큰 수익기대는 무리인 상품이 있다 . 리스크는 거의 없는 상품을 찾으면서 큰 수익을 원하기 때문에 결정이 힘들고 갈등을 곅게 된다. 본인성격은 모험 /하이리스크를 싫어하면서 고수익욕심 때문에 그런 상품을 선택해 놓고 잠 못이루는 분이 있다. 그러면 스트레스를 견디지 못해 적적한 매도시점을 기다리지 못해 중간에 팔이버려 재테크에 도 실패하게 된다. 본인 성격에 맞는 선택이 중요하다 리스크가 거의 없으면서 고수익이 가능한 상품은 없다고 보면 된다. 22. 하이리스크- 하이리턴.저리스크-저리턴은 만고 불변의 진리 23. 선택 단계에 이르면 속내를 내놓고 부동산과 충분히 대화하라 24. 인연 맺은 부동산을 버리지마라 부동산을 신뢰한다는 의사표시를 하라 이 손님은 다른 부동산에 가지 않고 계속 내 사무실의 단골고객이 되겠구나 하는 생각이 부동산 입장에서 들면 시간을 갖고 충분히 검토/기다리면서 좋은 물건을 최선을 다해 이왕이면 싸게 사 드리려고 노력하게 된다. 그러나 손님이 언제 다른 부동산에 가 버릴지 모른다는 생각이 들면 게약체결유도에 최우선순 위를 둘 수 밖에 없게 된다. 결국 손님이 손해를 보게 된다. 25. 부동산은 동일평형이더라도 15%내외의 가격 편차가 벌어진다. 부동산이나 동네 사람아니면 정확한 시세 파악이 어렵다. 부동산은 공산품처럼 규격화된 제품도, 동일가격도 아니므로 내가 과연 이아파트를 적정가격에 사는지? 적절한 시점에 사는지? 일반인이 판단키가 매우 어렵다. 따라서 그분야에 정통한 전문가 활용이 (부동산 중개업소) 가장 중요하며 중개업소를 믿고 의지 할수 밖에 없는 경우가 많다. 따라서 능력있고 성실하며 정직한 부동산 발굴이 매우 중요하며 약간 과장하면 처음이자 끝이라 할수 있는 정도의 비중을 갖고 있다, 26. 밀집모자는 겨울철에 사라 요즈음 경기침체,경기침체 하면서 경기 좋아지면 내집을 마련한다는 분이 있다 그러나 증권가 격언에 큰 손은 악재를 은폐물 삼아 매수하고 호재를 재료 삼아 팔아먹는다는 말이 있다. 다음주에 글을 올릴 재테크에 성공하는 사람들의 일반적 특성에서 언급할 예정이지만 진정한 고수는 일반대중과는 반대로 가는 용기/결단력이 있으며 그들은 절대로 FOLLOWER가 되기를 거부한다,선도자가 되고 있는 자기자신에 자족감을 느끼는 사람임(98%의 사람은 FOLLOWER 라는 학설이 있음) 27. 엄청난 노력,발품,과감한 용기 필요, 아무리 좋은 부동산에서 좋은 물건을 추천하더라도 본인이 평소 사전 영구없으면 심리적으로 긴가민가하여 의사결정안되어 시기놓침 28. 아무도 모르는 미래를 향해 바닥에서 사려고 지나친 기다림,관망은 손해를 초래하는 경우가 많다. 상승세는 순식간에 오고 일단 상승하면 상승속도는 무섭다. 아파트를 매수하려는 고객중에는 지급보다 가격이 더 떨어지지 않을까 하는 생각으로,혹은 사 고 나서 떨어지면 어쩌지 하는 불안감으로 일단 관망하며 바닥이 오기를 기다리고 있는 사람들 이 많다. 미래는 누구도 정확히 예측할 수없으며 설령가격이 떨어져도 그 가격이 바닥인지는 사전엔 누구도 알 수 없다. 아파트 가격이 더 떨어지길 기다리다기 상승세로 돌아선후에야 후회하면서 매수하여 손해를 보는 경우를 많이본다. 아파트가 바닥에서 상승세로 전환되면 갑자기 몰려드는 매수자로 인해 매물을 잡기는 더 어려워 진다 아파트 가격응 하루가 다르게 오르고 매물을 내 놓앗던 매도자들도 급히 매물을 거두어 들이거나 호가를 수정/올린후 내놓게 된다. 따라서 충분히 연구하되 지나치게 관망만 하다. 기회를 잃는 경우가 태반이므로 최악의 경우 5%정도 하락 리스크를 각오하면 과감한 의사 결 정이 가능 하게 된다. 왜냐면 IMF등의 비상시기가 아닌 평상시엔 5%이상의 가격하락응 거의 거의 없기 때문임 29. 부동산에서 집을 보여주면 충분히 여러 집을 구경하라. 그래야 스스로 판단,비교가 가는하게 된다. 30. 거래 주체가 여성임을 감안하라 요즈음은 초고액 상품인 아파트 마저도 매수자도 매도자도 사실상의 의사 결정주체가 가정주 부임을 감안하기바라며 부동산 재테크 마저도 가정주부가 주도하며 가정주부의 활동여하에 따 라 그 집안의 재력이 결정되는 경우가 많다. 실제 대개 남성보다도 여성이 실제로 정보에 더 밝은 경우가 많이 발견된다. 31. 언론에 보도되는 소위 말하는 부동산전문가의 예상보도를 너무 믿지마라. 그들은 명분,당위성,사회적 비난 우려등으로 할말을 제약 당할수있으며 예측의 어려움으로 두 리뭉실하게 언급하는 경우가 있다. 32. 상류층이 집단거주하는 지역은 소위 말하는 끼리끼리 문화가 많이 작용한다 그런 지역은 아파트가격이 좀처럼 하락하지 않으며 고공행진을 지속하는 경향이 있다. 33. 대개의 선택기준이 소형평형은 주변환경이 다소 열악하더라도 가격이 최우선이며 대형평형 은 가격이 비싸더라도 쾌적성등 주변환경이 선택의 우선 순위가 된다. 34. 단골부동산이 1개소정도 있는것이 좋다. 그러면 고급정보,요즈음 추이등 정보를 수시 제공받을수있어 여러분의 재테크에 많은 도움이 될 것이다. 손님이나 매도자라도 그들에게 소개해준다면 더욱 금상첨화이다. 35. 작년처럼 가격상승기엔 무리해서라도 이사갈집을 먼저 사고 자기집은 나중에 팔고 요즈음처럼 보합세나 향후 가격하락기가 도달한다면 반드시 자기집이 먼저 팔린 것을 확인후 이사갈집을 매수하라. 가격차이뿐만 아니라 가격상승기엔 물건이 귀하며 보합/하락기엔 물건은 많기때문이다 36. 1가구 1주택자는 현재 살고있는 집을 사고 팔아 재테크 할 생각은 매우 곤란 요즈음 집값이 올랐다고 현재 자기집을 팔고 전세로 나앉으려는 사람이 간혹 발견 된다. 이건 너무 위험하다. 이런경우 종국엔 자기집 날리고 동일평형 전세거주자를 수없이 보아왔다 1가구 1주택자는 매도 즉시 대안을 마련해두는 것이 필수이다. 우리나라 집값은 장기적으로는 우상향을 그려왔기 때문에 자기집 매도후 전세 거주는 너무 리 스크가 크며 재 매수 시점 포착도 매우 어렵다. 37. 봄,가을에 사고 겨울방학때 팔라. 요즘은 거의 모든 생활이 자녀 위주인 관계로 겨울방학이 년중 최성수기이며 가격도 대개 년중 고점이며 두 번째성수기는 여름방학 그리고 봄가을이 비수기이다. 38. 열심히 저축도 좋으나 재테크에 노력과 시간,정보 확보에 훨씬 더 많은 비중을 두어라. 열심히 저축만 하는 사람보다는 재테크에 열심/관심있는 자가 성공하는 것이 어쩔 수 없는 현실이다.