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연봉 5000만원 무주택자, 7억짜리 아파트 살 때 대출한도 6000만원 늘어
이번 조치 이후 집 사서 1가구 2주택자 됐을 땐 2년內 원래 집 팔면 돼…
중·저가 주택이나 고소득층엔 혜택 적어…
정부가 29일 발표한 부동산 대책의 핵심은 수도권 DTI(Debt To Income·총부채상환비율) 규제를 내년 3월까지 한시적으로 폐지하는 것이다. 현재 투기지역으로 지정돼 있는 서울의 강남3구(서초·강남·송파)를 제외한 수도권에서 소득이 없는 사람도 집값의 50%까지 대출받을 수 있게 된다. 금융회사 대출금액을 집값의 50% 이내로 제한하는 LTV(Loan to Value·주택담보인정비율) 규제만 적용받기 때문이다. 이에 따라, 그동안 근로소득·이자소득을 포함해 총 소득이 낮다는 이유로 주택담보대출을 적게 받았던 사람이 대출을 끼고 집을 사기가 한결 쉬워지게 됐다.
하지만 앞으로 집값이 오를지, 더 내려갈지 불확실해서 이번 조치로 인해 주택 거래가 크게 늘어날지는 속단하기 어렵다. DTI규제 완화의 주요 내용을 문답으로 알아본다.
Q: DTI가 폐지되면 자유롭게 대출을 받을 수 있는가?
A: 그렇지 않다. 정부는 그동안 수도권 지역의 주택담보대출에 대해 2가지 규제를 해왔다. 대출금액을 소득수준에 따라 제한하는 DTI 규제와 집값의 일정 비율까지만 대출해주는 LTV 규제를 동시에 적용했다. 정부는 이번에 수도권 지역에서 DTI를 폐지해도 LTV 규제는 그대로 유지하기로 했다. 현재 수도권엔 50%(서울 강남3구는 40%)의 LTV가 적용되고, 지방엔 60%가 적용된다. 따라서 수도권에선 집값의 50%까지만 대출받을 수 있다.
Q: DTI 한시 폐지의 적용대상은?
A: 두 가지 조건을 모두 갖춰야 한다. 첫째 서울 강남3구를 제외한 수도권의 9억원 이하 주택을 담보로 대출을 받는 경우이다. 강남3구에 있는 주택은 9억원 이하라도 여전히 DTI 규제를 받는다. 둘째 대출받으려는 사람이 1가구1주택 또는 무주택자여야 한다. 예컨대 남편 명의의 주택이 2채 있다면 부인이 무주택자라도 DTI 규제를 받는다. 수도권 전체 가구의 91%인 685만가구가 무주택 또는 1주택 가구다.
Q: 실제로 대출한도가 얼마나 늘어나나?
A: 대체로 소득수준이 낮을수록 대출한도가 더 큰 폭으로 늘어난다. 예컨대 연봉이 3000만원인 사람이 서울 강북에 있는 7억원짜리 주택을 담보로 대출(20년 만기, 원리금 균등분할상환 조건)받을 경우 지금까지는 50%의 DTI를 적용받아 1억7000만원만 대출받을 수 있었다. 하지만 DTI규제가 사라지면 집값의 절반인 3억5000만원까지 대출받을 수 있게 된다. 연봉이 5000만원인 사람이 똑같은 조건으로 7억원짜리 주택을 담보로 돈을 빌릴 때는 DTI규제 폐지전에는 2억9000만원까지 빌릴 수 있었지만 DTI가 폐지되면 3억5000만원까지 대출받을 수 있다.〈표 참조〉
Q: 전세를 끼고 집을 살 경우 전세값은 어떻게 되나?
A: 대부분 금융회사가 전세가 있을 경우 전세값을 대출한도에 포함시킨다. 예컨대 5억원짜리 집에 전세가 2억원이면 대출금액이 5000만원으로 줄어드는 것이다.
Q: 강남3구를 제외한 수도권 DTI 규제가 언제부터 없어지나?
A: 정부는 은행 등 금융회사 내규를 고쳐 9월 내에 없애기로 했다.
Q: 이번 조치 이후 주택을 한 채 더 사서 1가구2주택자가 되면 어떻게 되나?
A: 일시적으로 2주택자가 된 경우 2년 내에 원래 갖고 있던 집을 팔면 1주택자로 간주되므로 불이익을 받지 않는다. 하지만 2년이 지날 경우 2주택자가 되기 때문에 대출받은 돈에 대해 가산금리를 물어야 하고, 1가구1주택자에게 주어지는 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 없다.
Q: 대출받는 사람이 무주택자인지 1주택자인지 어떻게 확인하나?
A: 집을 사려는 사람이 대출을 신청하면 해당 금융회사가 국토해양부의 주택전산망을 통해 주택소유여부를 확인한다.
Q: 왜 내년 3월까지 한시 폐지하나?
A: 이사를 가장 많이 하는 1~2월 이사철을 고려한 것이다. 정창수 국토해양부 차관은 "이번 대책이 실효성을 확보하려면 최소 한 번의 이사철은 지나야 하는데 올해 7~8월의 하반기 이사철은 이미 지났기 때문에 3월까지로 기간을 정한 것"이라고 말했다.
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