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:: 사랑방 ::
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1.PF부실로 인한 2금융권으로부터 시작되는 금융권 위기, 건설사 부도.
2.대출(엔화대출 포함) 상환부담에 따른 급매/경매 매물.
3.금융위기를 닷컴붕괴와 비교하는 세계발 외풍으로 인한 하락.
4.규제정책의 부활 , 강화로 인한 부동산 가격 하락.
제가 생각하는 부동산 하락 시나리오들입니다.
1. PF부실은 이미 밝혀졌습니다. 105조가량이 건설사에 물려있고, 요즘같은 미분양에서는 2금융권으로부터 돈을 빌린 자금 상환이 어려워지게 됩니다. 글로벌 금융경색은 한국 금융권에도 이미 도달을 한지 오래되었고, PF부실은 건설사의 부도처리, 2금융권의 유동성 위기, 결국 1금융권까지 전파되게 될것입니다. 1년 유예협상이 1금융권과 2금융권의 입장차이때문에 유야무야 된듯하니 해결점은 점점 멀어진듯 합니다. 일부 시각에서는 가을쯤에 본격적으로 문제화 될것이라고도 합니다.
저축은행 등지에서 예금을 인출할려는 사태도 발생할지 모릅니다. 예금인출은 정상적인 처리가 되어도 2달 이내에는 힘들다고 합니다. 우체국예금(예금 전액 보호)으로 옮겨타시는 분들도 조금씩 늘고 있다는군요.
2. 부동산 투기족, 실거주자들중 상당수는 엔화(저금리)대출로 집을 구매한 사람들이 꽤나 있나봅니다. 환율이 고공상승중입니다. 대출금은 눈두덩이 처럼 불어나는중입니다. 국내은행권에서 주택담보대출을 이용한 사람들은 무지 많습니다. 2005년 판교신도시 원금상환이 3월달부터 시작된듯하고 , 앞으로 이자가 아닌 원금상환이 러쉬를 이룹니다. 2006년은 막차타신분들이 피크였습니다. 이자에다가 원금까지 겹쳐진 상태에서 대출부담을 해결못한 분들은 집을 급매, 차압으로 인한 법원경매등으로 매물을 내 놓을수 밖에 없는 상황이 됩니다. 이 시점이 부동산 가격의 하락의 시작점이 될수도 있을겁니다. 한국은행에서 엔화상환을 1년 연장한다고 합니다. 감이 잡히십니까?
3.은행권에서 주택담보대출로 아파트 장사를 많이 했습니다. 단기외채 -->주택담보대출로 변신 --> 아파트 구매. 일련의 이런 흐름은 글로벌금융경색으로 인하여 냉각될수 밖에 없고 외국은행은 한국은행에 원금상환 압박과 고금리의 차관을 강요하게 될것입니다. 말레이시아에서 돈을 빌리러 다니는형국이니 자금줄이 상상외로 심각하게 막힌듯 하네요. 미국에서는 작년초쯤에는 서브프라임을 미풍정도로 취급하였고, 결국 들어나는 파생상품의 부실폭풍은 해가지지 않는 미국을 , 미국도 어쩔수가 없구나. 정도의 평가를 받도록 변화했다는 사실. 이런 일련의 글로벌 금융경색은 결국 외국경제변화에 민감한 한국경제에 문제점으로 다가올것입니다.
4.재건축 규제완화 , 장려등을 이명박정부가 발표했습니다. 세계주먹대통령 부시와, 경제대통령 버냉키도 두손두발 다드는 부동산 문제를 한국의 이명박정부가 해낼것이라고 믿는것은 참 순진하신 생각이 아닐수가 없을겁니다. 결국, 이명박 정부도 부동산으로 평가를 받게될 가망이 상당히 커졌으며 정권연장차원에서라도 부동산을 잡게될것입니다. 부동산이 목숨줄이라는걸 인식할것입니다.
4번은 개인적 희망으로 이해하셔도 되겠습니다.
복합적, 동시다발로 발생할수도 있겠습니다.
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