양도세를 절약하는 방법이라고 합니다. 코스모스펀드 04-24 08:11
'똑똑한 증여' "양도세, 최고 70%까지 줄일 수 있다" 아시아경제 기사전송 2008-04-24 07:30 | 최종수정 2008-04-24 07:35 부부간 증여.."증여공제한도 절세 방식으로 선호" 　 IMF외환위기 당시 강남에 3억원짜리 아파트를 구입한 이진홍(가명·48세)씨는 아파트 시세를 들여다볼때면 가슴이 뿌듯하다. 아파트가격이 8억원으로 5억원 가량 올랐기 때문이다. 이씨는 아이들이 대학에 진학하는 4년 후쯤에는 강남아파트를 팔고 몇년 전 친지의 권유로 구입한 수도권 단독주택으로 들어가 살려고 한다. 하지만 1가구 2주택자로 물게 될 양도소득세를 생각하니 벌써부터 고민이 이만저만이 아니다. 며칠을 고민하던 이씨는 상담을 받기 위해 부동산 전문가를 찾았다. 이씨가 가진 강남아파트의 4년 후 시세가 10억원이라고 가정하자. 1가구 2주택자로 양도세중과 대상인 이씨가 물어야하는 양도세는 양도차익(3억원→10억원) 7억원의 50%인 3억5000만원이다(물론 주택 구입때 냈던 취득·등록세와 중개수수료, 필요비, 양도세 자진신고 공제율 등을 적용하면 이보다는 납부 금액이 줄지만 여기서는 계산하지 않기로 한다). 하지만 올 들어 3억원에서 6억원으로 확대된 증여공제한도만 알면 양도세를 크게 줄일 수 있다. 귀가 번쩍 뜨일 만한 이유를 살펴보자. 현행법상 1가구 2주택자의 경우 배우자에게 사전 증여한 경우 가구가 분리되는 것이 아니기 때문에 양도세중과를 회피할 수 없다. 하지만 양도세는 양도차익에 대해 납부하는 세금이므로 배우자에게 8억원의 주택을 사전 증여할 경우 배우자공제한도 6억원을 초과한 2억원에 대해서만 증여세(2700만원)를 일부 부담하면 된다. 3억원이던 취득가액이 8억원(증여가액)이 되는 것이다. 결국 양도세 대신 증여세를 내면 이후 양도차익(8억원→10억원)은 2억원으로 줄게되고 1억원의 세금만 납부하면된다. 여기에 증여 당시 냈던 증여세 2700만원을 더하면 3억5000만원이었던 세금이 1억2700만원으로 대폭 줄어 2억원 이상의 절세가 가능하다(물론 증여로 인한 취득도 매매와 동일하게 취득·등록세를 내야 한다). 　 하지만 주의해야 할 두 가지 있다. 배우자에게 증여 후 양도할 경우 반드시 5년 동안은 보유한 후 매각해야 양도세 절세효과가 발생한다는 점이다. 만약 배우자에게 증여받은 아파트를 증여일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 소득세법에 따라 '배우자 이월과세'를 적용받는다. 이는 증여받은 사람의 양도세 계산시 따지는 취득가액을 증여한 배우자의 취득 당시 가액으로 한다는 내용이다. 이럴 경우 양도세 신고시 증여세 납부액만 공제될 뿐이다. 또 한가지는 증여세를 내지 않는 배우자 증여공제한도(6억원)가 10년 동안 공제받을 수 있는 한도액이라는 점이다. 종전에는 5년이었지만 1999년 이후 증여분부터 10년으로 바뀌었다. 재산세 및 종합부동산세는 가구별 합산이므로 배우자 사전 증여를 통한 절세효과는 없다. 　 결국 2억원 이상의 절세 전략을 마련한 이씨는 강남아파트를 배우자에게 증여한 후 이주 계획을 1년 미뤄 5년 후에 이사하기로 했다. 　 박상언 유엔알컨설팅 대표는 "부동산은 주식과 달리 거래시 빠져나가는 세금이 많은 만큼 양도세를 줄이는 게 최선의 재테크"라며 "매입은 물론 매도시에도 장기적인 전략이 필요하다"고 말했다. ------------------------ 양도세 알면 애물단지가 '보물단지' [봄맞이 내집마련] 절세 비법 이렇게 한다 기사입력 2008-03-17 10:50 고형광 kohk0101@ 1가구 1주택 장기 보유자의 양도소득세 실효세율이 오는 20일부터 6.8%에서 4.9%로 1.9%포인트 낮아진다. 현행 양도세 장기 보유 특별공제율은 매년 3%(최대 15년 이상 보유시 45%)에서 4%(최대 20년 이상 보유시 80%)로 바뀌게 되는 것이다. 6억원 이상인 1가구 1주택 장기보유자가 그 대상이다. 고가 아파트 양도세 부담이 크게 줄어들면서 앞으로 고가 아파트에 대한 메리트가 크게 늘어날 것으로 보인다. 그동안 양도 세부담으로 고가아파트 매입을 꺼려했던 수요자들이 대거 나서면서 가격 상승을 부추길 수도 있다. 6억원 이상 1가구 1주택 장기 보유자 양도세가 완화가 된 만큼 고가주택 보유자와 다주택 보유자들의 절세 방안을 꼼꼼히 따져 볼 필요가 있다. 내집마련정보사 양지영 팀장은 "그 동안은 고가아파트가 양도세 중과에 대한 부담으로 팔지 못하고 어쩔 수 없이 가지고 있었다면 앞으로 세금 혜택과 시세 차익 기대감이 있는 만큼 적절한 절세 방안으로 보유하는 것이 유리하다"고 말했다. 　 ◆ 1가구 1주택 양도세 세금 혜택도 완화가 됐고, 세금 완화로 인한 가격 상승도 기대되는 만큼 6억원 이상 1가구 1주택자라면 이제 급할 것이 없다. 6억원 이상 고가아파트 보유자는 당장 팔아야 하는 상황이 아니라고 한다면 앞으로 3년 이상 소유하고 매도하는 것이 좋다. 장기보유 양도세 혜택은 기본으로 3년 이상 보유자를 대상으로 하기 때문이다. 그동안 고가주택을 양도세 부담으로 팔고 싶어도 팔지 못하는 애물 단지였다면 이제는 가지고 있으면 더 유리한 조건이 된다. 현재까지는 매년 3% 최대 15년 45%에서 장기 보유 특별공제율이 적용됐으나 앞으로는 매년 4% 최대 20년 이상 보유 시에는 80%까지 공제율을 적용받을 수 있어 오래 가지고 있으면 있을수록 돌아오는 혜택이 크다. 고가아파트 가격 상승도 기대된다. 그동안 고가 아파트는 양도세 부담으로 거래도 시세보다 낮은 가격에 매물이 나와도 매수자가 없어 가격 하락세로 이어졌다. 하지만 앞으로는 고가 아파트 양도세 완화로 고가 아파트 대기 수요자들의 움직임 활발해질 것이다. 이는 곧 수요 대비 공급의 법칙상 고가 아파트 값은 오를 것으로 분석된다. 특히 이번 장기 주택 보유특별공제율 완화를 계기로 종부세 등 추가적인 세제 완화를 기대하고 오히려 매물을 내놓지 않을 가능성이 높다. 　 ◆ 1가구 2주택 절세 방법 현행 세법에 따르면 1가구 2주택자가 주택을 처분하면 차익의 50%를 양도세로 내야 하는 등 부담이 크다. 1가구 2주택자 일지라도 양도세 중과를 합법적으로 피할 수 있는 방법이 있다. 1주택을 소유한 1세대가 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득한 한 경우 일시적인 1가구 2주택이 된다. 이런 경우 3년 이상 보유한 종전 주택은 새로 구입한 주택을 매수한 지 1년 이내에 매도하면 비과세 혜택을 누릴 수 있다. 만일 1년 이내에 기존 주택을 양도하지 못할 경우에는 한국자산관리 공사 캠코에 1년이 지나기 전에 매각을 의뢰하면 1년 이내에 매각된 것처럼 동일하게 비과세를 적용 받을 수 있다. 또 기존 주택을 소유한 사람이 기존 주택을 처분하기 전에 재건축, 재개발 조합원 입주권을 취득한 경우에도 절세 효과가 기대된다. 현 시세가 6억 원을 초과하는 물건도 매각 의뢰가 가능하다. 만약 1년 이내에 기존 주택을 처분하지 못했을 경우 1가구 2주택으로 간주, 서울 경기 등 수도권과 광역시의 경우 공시가격(기준시가)이 1억원 이하일 경우에는 공시가격(기준시가) 1억원 이하의 주택을 먼저 매매하게 된다면 중과세율이 아닌 일반과세(9~36%)로 적용된다. 또 기타지역(광역시 군 지역, 경기도 도농복합시의 읍면, 기타 도지역)에 포함될 경우에는 기준시가가 3억원 이하일 경우 중과세 대상 주택수 계산에서 제외되며 중과세율이 아닌 일반 과세의 양도세율이 적용된다. 　 ◆ 다주택자 절세 방법 다주택자들이 절세 방법을 알기 전에 우선적으로 3주택 중과세 과세 대상인지를 파악해봐야 한다. 3주택에 중과세 과세 대상은 서울시, 광역시(군 지역 제외) 지역의 모든 주택, 경기도(읍,면 지역 제외) 모든 주택, 광역시의 군 지역과 경기도 도농복합시의 읍면 지역 그리고 기타 시, 도지역의 3억원 초과 주택이다. 1가구 3주택 이상의 다주택 보유자는 장기보유 특별 공제도 받지 못하기 때문에 절세 방안에 대해 더욱 신중해야 한다. 3년 이상 보유한 주택을 양도하더라도 10~30%에 해당하는 장기 보유 특별공제를 받을 수 없다. 1가구가 주택을 3채 이상 보유하고 있다면 자녀나 배우자에게 증여하는 방법이 가장 좋다. 자녀가 1가구를 구성할 수 있으면 절세 효과는 더욱 크다. 1가구 기준은 원칙적으로 배우자가 있어야 하지만, 자녀 나이가 30세 이상이거나 배우자가 사망하거나 이혼한 경우 혹은 20세 이상으로 일정한 소득이 있으면 1가구로 인정받는다. 1가구를 구성할 수 있는 자녀에게 1주택을 증여하고 가구를 분리하게 되면 종합부동산세는 가구별로 합산하게 되기 때문에 피할 수 있다. 또 증여한 날로부터 10년이 경과해 상속이 이뤄진다면 상속세를 계산할 때에도 합산되지 않는다. 또 하나의 방법은 10년 이상 장기 투자를 겨냥한 주택임대 사업을 하는 것이다. 매달 은행 금리보다 높은 월 5~7%의 임대 수익을 기대할 수 있을 뿐만 아니라 다주택 보유자들은 종합부동산세나 양도소득세 중과를 피할 수 있다. 주택임대 사업을 하기 위해서는 우선 5채 이상의 주택을 가지고 있어야 종합부동산세와 양도소득세 중과 대상에서 제외가 된다. 5채 이상의 주택은 동일한 행정구역 안에 있어야 하고 임대주택 규모는 국민주택 규모 85㎡(25.7평) 이하여야 가능하다. 또 임대사업을 시작하는 단계에서 주택은 공시가액 3억원 이하여야 하고 10년 이상 장기 임대해야 한다. 임대주택 취득(통상 입주잔금 지급일) 후 30일 이내까지는 임대사업자로 등록해야 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 취득일로부터 2개월 이내에 이전등기를 하지 않거나 임대주택의 임대개시일로부터 5년 이내에 매입임대 주택을 임대 이외의 용도로 사용 또는 매각하면 감면 세액을 추징당한다. 임대사업용 아파트를 고르기 전에 꼼꼼히 따져볼 것이 있다. 먼저 전세값 비율이 높은 아파트가 좋다. 임대사업인 만큼 전세값 즉 임대료가 높으면 임대 수익률이 높아진다. 이때 전세가 비율은 60% 이상인 것이 좋다. 고형광 기자 kohk0101@ -------------------------- 주거환경개선사업지역 2주택자 양도세 완화 기재부, 소득세법 시행규칙 개정안 입법예고 기사입력 2008-03-17 00:21 정수영 jsy@ 주거환경개선사업지역의 1세대2주택자가 1억원 이하 주택을 팔 경우 양도소득세 중과 대상에서 제외된다. 또 거주자의 해외부동산 취득시 명세서 제출이 의무화되고, 개성공단 소재 업체에 제품 제조를 의뢰할 경우 소득세·법인세가 감면된다. 기획재정부는 16일 이 같은 내용을 담은 소득세법 시행규칙 개정안을 입법예고하고 이달 중 부처협의와 법제처 심사를 거쳐 시행할 예정이라고 밝혔다. 개정안은 1세대 2주택 보유자가 주거환경개선사업의 사업시행자에게 기준시가 1억원 이하의 주택을 양도할 때는 양도세율 50%를 적용하지 않고 보유기간에 따라 감면되는 일반 양도세율(9~36%)을 적용키로 했다. 주거환경개선사업은 도시 저소득주민이 집단으로 거주해 노후·불량 주택이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경개선을 위해 시행하는 사업이다. 주택 재개발이나 재건축과 달리 사업시행자에게 주택을 양도하는 과정을 거쳐야 한다. 개정안은 또 거주자가 외국에 있는 부동산이나 이에 관한 권리를 취득한 경우에는 '해외부동산 취득 및 투자운용(임대) 명세서'를 주소지 관할 세무서장에게 제출하도록 의무화했다. 이는 외환거래 자유화로 거주자의 해외부동산 취득이 급증해 세원관리 필요성이 제기된데 따른 것이다. 국내 거주자의 해외부동산 취득 규모는 2005년 29건 900만달러에서 2006년 1268건 5억1400만달러로 늘어났다. 개정안은 아울러 국세 신용카드 납부 대행기관을 금융결제원과 국세청이 지정하는 기관으로 한정하고 납부대행수수료는 납부액의 1.5% 수준으로 하되 구체적인 사항은 국세청장이 승인하도록 했다. 개정안은 또 금융소외계층을 대상으로 소액신용대출을 해주는 대안금융기관에 대해서는 올해부터 법인세를 비과세하기로 했다. 이외에도 개성공단 소재 업체에 제품을 제조의뢰(OEM 방식)하는 경우 중소기업특별세액감면 제도가 적용된다. 현재 국내 소재 제조업체에 제품제조를 의뢰할 경우 수도권 소기업은 10%, 지방 중소기업은 15%(소기업 30%)의 소득세.법인세를 각각 감면해주고 있는데 이를 개성공단으로 확대하는 것이다. 개정안은 아울러 읍·면 지역에서 소매업을 영위하는 영세사업자 중 업황과 규모 등을 고려해 국세청장이 지정하는 사업자에 대해서는 현금영수증가맹점 가입의무를 면제할 수 있도록 했다. 현재 연 매출 2400만원 이상 소매업자는 현금영수증 가입이 의무화돼 있지만 시골 구멍가게의 경우 매출이 2400만원이 넘더라도 대부분 세원이 노출되는 담배에 의한 경우가 많아 현금영수증 제도가 실효성이 없다는 점을 반영했다. 개정안은 의료인이 벽지수당을 비과세받을 수 있는 의료취약지역의 범위에 7개군을 추가하고 8개군을 제외해 총 58개군으로 조정, 내년 지급분부터 적용하기로 했다. 정수영 기자 jsy@