전원주택 토지, 이런 점은 주의해야 코스모스 01-01 09:33
[머니투데이 김경원기자]주5일제 근무가 정착되면서 여가시간을 어떻게 활용할 지 직장인들의 고민이 커지고 있다. 가족과 함께 주말을 보내려고 매주 이벤트를 마련하는 것도 쉽지 않다. 이런 가운데 주말농장에 대한 주말주택이 하나의 대안으로 떠오르고 있다. 주말주택의 가장 큰 특징은 전원주택과 달리 돈이 많이 들지 않는다는 점이다. 100여평 안팎의 부지를 구입 해 10∼30평 규모의 작은 집을 짓기만 하면 되기 때문이다. OK시골의 김경래 대표는 “현재 작은 평수에 대한 매물이 귀하고 필지 분할도 쉽지 않다”고 전제한 뒤 “동 호인들이 모여 대규모 토지를 구입한 뒤 필지를 나누는 방법도 있다”고 말했다. 그는 “도시 생활을 유지하면서 전원생활의 기쁨을 맛볼 수 있는 주말주택이 조금씩 늘고 있는 추세”라며 “주말주택의 부지로 땅값이 저렴하고 교통여건도 좋아지고 있는 강원도나 충청도 지역이 떠오르고 있다”고 덧붙였다. ◇농지정책 등 제도변화=농지는 기본적으로 농민만이 소유할 수 있다. 경작하지 않고 놀리거나 농지 자격증명을 받은 목적대로 사용하지 않는 농지는 강제처분명령을 받게 된다. 처분명령을 받으면 1년 이내에 처분해야 한다. 하지만 도시민도 주말주택용으로 사용할 작은 농지는 쉽게 구입할 수 있다. 도시민이라도 주말농장용으로 농 지를 사용할 계획이라면 302.5평(1000㎡) 미만까지 구입이 가능하다. 특히 주말농장용 토지는 최근 부동산규제와 관련해서 주목받고 있다. 정부는 외지인(부재지주)이 소유한 농지와 임야 목장용지의 양도세를 내년부터 실거래가로 과세하고 2007년 부터 세율을 양도차익의 60%로 높이기로 했다. 주말농장은 이 대상에서 제외시켰다. 또 농업진흥지역 밖에 있는 주말농장 가운데 연면적 10평(33㎡) 이하의 소형주택은 올 1월22일부터 농지전용 부담금을 50%까지 감면해준다. 주말주택을 소형으로 마련하면 기준시가도 저렴하기 때문에 2주택자 양도세 중과 제외 대상에 포함돼 세금도 저렴하다. 또 농어촌지역에서 대지 200평 이하, 면적 45평 이하, 기준시가 7000만원 이하의 주택은 취득 후 기존 주택 을 양도할 때 양도세를 면제해 준다. ◇주말주택 만드는 방법=크게 세 가지 방법이 있다. 즉 △대지 구입 후 집을 짓는 방법 △농지나 임 야 구입 후 전용 받은 방법 △택지를 조성해 놓은 단지 내 필지를 구입하는 방법 등이다. 우선 농촌의 빈집을 구입하는 방법이다. 농촌의 빈집은 대부분 대지다. 잘만 고르면 적당한 수리만으로 주말 주택으로 사용할 수 있다. 또 농촌 빈집은 부지의 평수가 비교적 적어서 큰 돈을 들이지 않아도 된다. 이미 사람이 살던 곳이기 때문에 기반시설은 어느 정도 확보돼 있고 옛집의 정취도 느낄 수도 있다. 이런 곳은 땅값만 지불하면 되기도 한다 . 하지만 그럴듯한 빈집이 딸린 좋은 대지 매물을 찾기 힘들다는 게 단점이다. 또 빈집이라고 모두 대지로 생각해선 안된다. 지적 정리가 정확하게 되지 않아 농지나 임야에 집을 지은 경 우도 있다. 반드시 토지대장과 건물등기부등본 등의 서류를 확인해야 한다. 지상권은 꼭 확인해야 한다. 허물어지는 집이라도 지상권을 주장하면서 터무니없이 많은 돈을 요구할 수도 있어서다. 이에 따라 농지나 임야를 구입한 다음 대지를 만드는 두 번째 방법이 일반적이다. 이를 ‘전용’이라 하는데 농지면 ‘농지전용’, 임야면 ‘산지전용’이라고 한다. 전용행위는 직접 서류를 작성해서 관공서를 찾아다니면서 할 수 있지만 까다롭기도 하고 귀찮다. 그래서 비 용이 들더라도 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡긴다. 일반적으로 관리지역 내의 토지를 전용할 수 있다. 농림지역이나 보전임야, 다른 규제사항이 있는 토지는 전 용이 까다롭고 아예 전용이 불가능한 경우도 있다. 이때 농지나 임야는 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리문제, 민원문제 등을 해결 하다 보면 대지로 돼 있는 땅보다 더 많은 비용이 들 수 있다는 점을 주의해야 한다. 택지 조성 후 분양하는 땅을 구입해서 주말주택을 짓는 세 번째 방법이 가장 간편하다. 농지나 임야를 구입하는 것보다 비싸지만 개발업체가 전용허가를 받아 복잡한 절차를 마무리지어 놓았기 때 문이다. 또 마을이 형성, 외딴집보다 외롭지 않다는 장점도 있다. 개발업체들은 토지를 자신의 소유로 완전하게 만들어 놓지 않은 상태에서 분양하는 경우가 많다. 그래서 단지로 개발된 땅은 구입 후 소유권을 확보할 수 있는 지 꼼꼼히 챙겨봐야 한다. 또 기반조성 공사를 하는데 문제가 없는지 따져봐야 한다. 도로포장과 식수 오폐수에 대한 처리 등에 대해서도 살펴볼 필요가 있다. 개인이나 회사 명의로 분양할 때 자금력 부족으로 분양 후 공사가 지연돼 기반시설조성은 물론 등기이전 등 의 문제가 발생할 수도 있어서다. 분양 전에 해당토지에 대한 사전정보와 사업계획에 대한 가능성을 관할 행정기관에 문의하는 것이 좋다. 개 발에 따른 규제가 많고 복잡해서 분양 받은 뒤 집을 짓지 못하는 경우도 있기 때문이다. ◇저렴한 소형주택 ‘적합’=일반 주거용과는 달리 주말주택은 내부구성이나 평면이 비교적 단순해서 미리 설계된 기본형을 보고 약간의 설계변경을 요구하기도 한다. 소형이기에 반드시 견고한 기초가 필요한 것은 아니다. 하지만 구조재와 내외장재를 파악하는 것은 중요하다 . 저렴한 소형주택은 조립식 샌드위치 패널이거나 컨테이너에 비닐 사이딩으로 마감한 것이 대부분이다. 비닐 사이딩과 나무 사이딩은 가격 차이가 크기 때문에 면적과 가격을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 또 공사요구 면적에서 제시하는 평수에 데크나 다락방이 포함돼 있는지 점검해야 한다. 예를 들어 10평짜리에 데크 2평, 다락 2평이 포함돼 있다면 본체는 6평밖에 되지 않는다. 이밖에 겨울철을 대비한 난방시설은 전기 온돌패널을 사용하는 게 유리하다. 겨울철 사용일수가 적고 설치가 간단하기 때문이다. 보일러를 설치하는 게 좋기는 하지만 보일러와 연료의 보관을 위한 공간 확보, 혹한기에 동파의 위험 등으로 인해 관리가 불편하다. 하지만 전기 온돌패널만으로 난방이 어렵다는 게 단점. 이에 따라 장작난로나 가스난로 등을 주난방으로 설 치하고 취침용으로 전기장판이나 전기매트 등을 사용하기도 한다. 전기가 들어오지 않는 산간오지의 경우 소형의 휴대용 발전기를 이용하거나 가스난로와 가스랜턴 등을 활용 하는 것도 좋다. 김경원기자 kwkim@ [머니투데이 김경원기자]도심을 떠나 전원생활을 꿈꾸는 도시민들이 늘고 있다. 주말주택이 최근 이슈로 떠오르는 이유다. 주말주택의 개념을 포함하고 있는 전원주택. 전원주택을 짓기 위 해 가장 필요한 부지를 구입할 때 유의해야 할 사안을 점검해 봤다. ◇도로=땅을 구입할 때 가장 중요한 것은 진입로다. 부지에 닿는 도로가 있는지 확인해야 한다. 이때 현황도 로만으로는 부족하다. 현황도로가 있어도 지적도상 도로가 있어야 집을 지을 수 있고 이용에 문제가 없다. ◇물=지하수를 얻을 수 있는 곳인지 그렇지 않으면 동네 우물을 사용할 수 있는지 확인한 뒤 땅을 구입해야 한다. 물을 손쉽게 얻을 수 없다면 사람이 살기 어렵다. ◇전기=기존마을과 많이 떨어져 있는 땅을 구입할 때는 전기를 끌어오는데 문제가 없는 지 꼭 확인해야 한다 . 200m 이내의 거리는 간단한 설치비만으로 전기를 사용할 수 있지만 200m를 넘으면 1m당 5만1700원씩의 가설 비가 추가된다. 거리가 멀면 멀수록 더 많은 비용이 들어간다. ◇민원=전원생활을 목적으로 마을에 들어가면 원주민들이 가만히 놔두지 않는다. 마을기금을 요구할 때도 있 고 그것이 여의치 않으면 도로를 막고 길을 주지 않아 주민과 싸우는 경우도 있다. 이런 것들을 원만히 해결 하지 못하면 민원이 끊이지 않을 수 있다. ◇토목공사=경관만 보고 땅을 사게 되면 경사가 급한 땅을 구매할 수도 있다. 또 움푹 꺼진 땅을 구입할 수 도 있는데 이럴 경우에는 집을 지을 때 토목공사를 많이 해야 하고 그만큼 경비가 많이 들어간다. 토목공사 비에 문제가 없는지 파악해야 한다. ◇서류=아무리 좋은 땅이어도 법률적으로 사용에 제한이 있고 행정적으로 문제가 있으면 전혀 쓸모가 없다. 서류를 통해 행정적인 여건을 챙겨야 한다. 땅을 구입하기 전에는 토지이용계획확인원과 지적도, 토지대장, 등기부등본 등을 반드시 확인해 소유권이전 이나 이용에 문제가 없는지 확인해야 한다. 농림지역인지 관리지역인지 임야는 보전임지인지 여부를 점검하 고 전용에 문제가 없는지도 검토해야 한다. ◇규제=지역마다 적용되는 특별한 규제가 있다. 토지거래허가구역, 수질보전대책특별지역, 상수원보호구역이 나 군사시설보호구역, 문화재보전구역, 수변지역, 공원보호구역 등 다양한 규제가 있다. 꼼꼼히 챙겨 토지의 구입목적대로 이용이 가능한지 살펴봐야 한다.