세금에서 자유로운 300평 이하 주말농장 코스모스 09-24 12:19
8.31대책 이후 전원주택 시장도 많이 얼어붙었습니다. 실수요자들까지 세금부담 때문에 옴짝달싹할 수 없게 되었습니다. “어떻게 하면 좋겠는가?”라고 물어보는 사람들이 많은데 “방법이 없다”란 극단적인 대답 밖에 할 얘기가 없을 정도로 전방위 포위 상태입니다. 상황이 이렇다보니 8.31대책 이후 전원주택을 찾는 사람들은 큰 폭으로 줄어들었고 분양을 위해 전원주택지를 개발하였던 곳들은 할인된 가격으로 매물들이 나오고 있습니다. 이렇듯 급하게 팔아야 할 매물들이 흘러나오고는 있지만 거래는 안 되는 실정이며 전원주택 인기지역으로 일컬어지던 지역들도 수요자들의 발길이 끊기기는 마찬가지입니다. 한마디로 공황상태입니다. 전원주택을 찾는 사람들은 부동산의 다른 상품들처럼 투자란 측면이 강조되는 경우는 드뭅니다. 경치 좋은 곳, 물 맑고 공기 좋은 곳에서 살고 싶다는 실수요자 성향이 비교적 강합니다. 이런 생각으로 땅을 찾고 그곳에 언젠가는 집을 짓고 살겠다는 계획을 세웁니다. 그렇게 접근하는 사람들도 땅값이 오를 것을 기대하는 이중적인 생각을 갖는 것도 사실입니다. 그러다 보니 여유자금만 있으면 땅을 사두고 땅값이 올라 팔면 좋고 그렇지 않으면 나중에 전원주택이나 하나 지어보겠다는 계산을 합니다. 하지만 앞으로는 곧바로 집을 짓고 살겠다는 생각이 아니라면 땅을 구입해 두는 것이 쉽지 않습니다. 땅을 구입해 어물쩡거릴 틈을 주지 않고 곧바로 세금 폭탄이 터지기 때문입니다. 상황이 이렇다보니 전원주택용으로 농지와 임야를 구입하는 사람들의 심리마저 위축시키고 있어 체감의 폭은 더욱 큽니다. 불과 1~2년 사이 전국적으로 땅값이 많이 올랐습니다. 수요자 입장에서 전원주택지를 찾아다녀보면 쓸만한 땅들은 이미 다른 사람이 선점해 놓았거나 가격이 예상 외로 비쌉니다. 이렇게 가격을 올린 것은 개발에 대한 기대가 최근 몇 년간 많았기 때문입니다. 개발 발표가 있는 주변 지역으로 물 좋고 경관 좋은 곳들은 어김없이 가격이 올라 실수요자들도 쉽게 접근하기 힘들었습니다. 8.31 부동산 대책은 이런 땅값 상승을 잠재우는 계기가 되고 있습니다. 겁 없이 오르기만 하던 땅값을 주저앉혀놓아 오히려 전원주택 실수요자들에게는 좋은 기회라고 할 수 있습니다. 전원주택을 마련해 그곳에 살겠다는 생각으로 접근하는 실수요자라면 예전보다 싼 가격에 부지를 마련할 수 있게 되었기 때문입니다. 하지만 급매인 경우에 한정된 이야기고 오히려 가격이 오르는 경향도 있습니다. 세금에 대한 부담을 생각하지 않을 수 없기 때문입니다. 양도세 등 부동산 거래에서 부가되는 각종 세금과 거래비용을 합치면 땅을 팔겠다는 결정을 내리기가 쉽지 않습니다. 급하지 않다면 어떻게든 붙들고 있으려고 합니다. 전원주택은 여유자금으로 투자하는 것이 대부분이기 때문에 급할 것이 없고 여유가 있습니다. 앞으로는 결국 양질의 매물을 찾기 힘들어 질 것이며 실수요자들에게는 그만큼 기회의 폭이 줄어들 수도 있습니다. 게다가 세금이 땅값으로 전이된다면 수요자들의 부담은 커져 실수요자들은 쉽게 접근하지 못할 수도 있습니다. 실제 필요한 땅을 매입하려고 할 때 매수자 측에서 세금부담까지 안고 매입을 결정하는 경우가 나타나고 있습니다. 이것이 전원주택 인기 지역의 거래가 현격하게 줄어들었지만 땅값은 여전히 빠지지않는 이유입니다. 세금에서 자유로운 300평 이하 주말농장 전원주택 수요자들은 1가구 2주택에 대한 부담이 특히 큽니다. 1가구 2주택자에 대한 양도세 중과조치가 전원주택 수요자들을 움츠러들게 하고 있습니다. 수도권과 6대 광역시에선 50%의 양도소득세를 부담할 각오를 하고 전원주택을 마련해야 하는데 이 곳에선 기준시가가 1억원 이상이면 양도세 중과 대상이 되기 때문입니다. 땅값이 비싼 수도권에선 대부분의 전원주택이 기준시가 1억원을 웃도는 게 현실입니다. 지방의 경우는 기준시가 3억원이 넘어야 양도세 중과 대상이 됩니다. 땅값이 비교적 싸기 때문에 양도세 중과는 피할 수 있습니다. 수도권을 벗어난 지역의 저렴한 가격의 주택이라면 세금에서 자유롭습니다. 수도권과 광역시 이외의 농어촌지역에 있는 주택은 1가구 2주택 중과 대상에서 제외됩니다. 애초 2005년 말까지 구입한 주택에 한해 적용하기로 했던 2008년까지 3년 연장했습니다. 1가구 2주택의 적용을 받지 않는 농촌주택은 대지 200평 이하, 연면적 45평 이하, 기준시가 7천만원 이내의 주택이며 이때 도시주택을 '3년 이상 보유하고 1년 이상 거주'해야 하고 새로 산 농어촌주택도 3년 이상 보유해야 합니다. 집을 한 채 팔고 나머지 한 채가 남을 경우 3년 이상 보유만 하면 남은 집을 팔 때 양도세를 내지 않습니다. 단 국토계획법에 의한 도시지역 및 허가구역, 관광단지, 투기지역 등 부동산가격안정이 필요하다고 인정되는 지역 등은 제외된다. 도시민이 소유한 300평 미만의 주말농장은 양도세 60% 중과 대상에서 제외됩니다. 특히 농림부는 주말농장에 짓는 33㎡ 이하의 주말주택에 대해서는 농지보전부담금을 50% 감면해 주기로 했습니다. 300평 이하의 주말농장에 짓는 주말주택이 새로운 상품으로 떠오르고 있습니다. 문제는 이런 소규모 필지를 찾기 힘들어 필지분할을 하는 방법을 택할 수 밖에 없습니다. 여기서 부딪히는 문제가 내년부터는 허가를 받지 않고 필지분할을 할 수 없다는 것입니다. 이렇게 되면 넓은 평수의 땅을 작게 분할해 소유하는 것도 어려워집니다. 특히 대규모 전원주택 및 펜션 단지 개발은 더욱 어려워질 것으로 보입니다. 하지만 이런 필지 분할의 어려움도 실수요자라면 큰 문제가 없습니다. 필지분할을 까다롭게 하는 것은 넓은 땅을 싸게 구입한 후 쪼개서 비싸게 파는 기획부동산의 행태를 금지하겠다는 것이기 때문에 주말농장으로 이용하겠다는 도시 실수요자들에게는 큰 문제가 되지 않습니다. 정부는 농촌에 도시민을 내려 보내기 위해 다양한 아이디어를 내놓고 있습니다. 300평 이하 주말농장을 도시민이 소유할 수 있도록 했으며 그곳에 소규모 주택을 지으면 농지보전부담금을 면제해주겠다는 것과 농촌주택 1가구 2주택 비과세 3년 연장도 같은 맥락입니다. 이런 정책방향과 맞아떨어지는 것 또한 실수요입니다. 투기나 투자가 목적이 아닌 실제 필요한 사람이 농지를 구입하고 지방에 작은 주택을 소유할 경우에는 8.31대책도 비켜가겠다는 의지가 엿보입니다. 전원주택과 세금의 중과 8.31 대책 이후 세금이 많이 늘었습니다. 전원주택을 계획하고 있다면 우선 종합부동산세를 염두에 두어야 합니다. 세대별로 합산하여 주택의 금액이 6억원을 넘을 경우에는 세부담이 늘어나게 됩니다. 세금으로부터 가장 많은 영향을 받는 그룹이 1세대 2주택자들입니다. 1주택자들이 2007년부터 실거래가 적용을 받는 것과 달리 2주택자들은 2006년부터 실거래가로 양도세를 내게 되었습니다. 2007년부터는 양도세가 50% 중과되고 장기보유특별공제 적용도 받을 수 없게 됩니다. 단 수도권과 광역시 소재 주택 중 기준시가 1억원 이하, 지방 소재 주택 중 기준시가 3억원 이하일 경우에는 중과세에서 완전 제외됩니다. 토지의 경우에는 세대별 합산이 3억원을 넘으면 종합부동산세 과세 대상입니다. 또한 2007년부터는 모든 토지를 실거래가 과세로 전환합니다. 비사업용 나대지나 잡종지, 부재지주 소유의 농지, 임야, 목장용지 등도 양도할 때 양도세 60% 중과 대상이 됩니다.