돈 벌고 싶으면 부동산 비중 줄여라 코스모스펀드 10-21 17:10
재테크의 핵심은 ‘종목 선택’이 아니라 ‘자산 배분’이다. 한국인은 부동산 자산 비중이 지나치게 높다. 부동산 자산 비중을 축소한 뒤 우량 저축은행의 정기예금에 가입하고 CMA 계좌를 개설하라. [56호] 2008년 10월 07일 (화) 11:36:37 심영철 (웰시안닷컴 대표)     ⓒ시사IN 백승기 최근 우량 저축은행 예·적금 상품에 돈이 몰린다. 위는 저축은행 예금 상담 창구. 투자자를 만날 때마다 필자가 받는 요청이 있다. ‘제일 좋은 걸로 하나 콕 찍어 달라’는 것이다. 이럴 때마다 필자는 “종목 선택보다는 자산 배분이 중요하다”라고 말해왔다. 투자자에게 자산 배분이 종목 선택보다 중요하다는 말은 그다지 마음에 와닿지 않을지도 모르지만 사실이다. 그것은 중요한 투자원칙이기도 하다. 1974~1983년 10년 동안 미국 91개 연금플랜의 성과를 분석한 연구가 이를 입증했다. 각 연금플랜의 수익률 변동을 가져오는 세 가지 요소를 자산 배분 정책·시장 예측·증권(종목) 선택으로 나눠 파악했는데, 연구 결과 자산 배분 정책이 총수익률 변동의 91.5%를 좌우했다. 증권 선택이나 시장 예측 요소는 각각 변동의 4.6%와 1.8%만을 결정했을 뿐이다. 이는 자산 배분 정책이 포트폴리오 성과에 가장 중요한 결정 요인임을 웅변한다. 또한 시장 예측과 증권 선택의 영향력이 매우 적음을 확인해준다. 투자자가 추구해야 재무 목표가 초과 수익률 달성이 아니라 최적의 자산 배분이며 이 결정을 시장 상황에 흔들리지 않고 유지하는 것이 매우 중요함을 말해준 다. 재테크의 대상인 자산을 흔히 주식·채권·부동산 세 가지로 요약한다. 주식은 주식 그 자체와 주식이 주가 되는 주식형 펀드를 범주로 넣을 수 있다. 채권은 생각보다 투자자에게 매우 친숙한 자산이다. 채권에 직접 투자하기도 하지만 가입한 대부분의 예금·적금·보험 등에는 의외로 채권이 많이 들어간다. 그리고 땅·아파트·상가 따위 부동산이 있다. 이 셋을 우리는 재테크의 3자산이라고 한다. 이 3자산을 어떻게 분류하는 게 좋을까. 먼저, 고전적인 이론인 자산 3분법을 활용할 필요가 있다. 이는 20세기 최고의 경제학자로 일컬어지는 케인스가 주장한 이론이다. 주식·채권·부동산을 1:1:1, 즉 같은 비율로 골고루 투자하는 자산 배분 이론이다. 실제로 케인스는 이 이론에 따라 투자를 해 대성공을 거뒀다. 미국 등 일부 선진국에서는 이 이론대로 자산 배분을 한다. 한국인은 어떤 투자법을 따를까. 2006년 5월 현재 전국 가계의 평균 자산 현황을 보면, 부동산의 비중이 대단히 높다. 총자산에서 차지하는 부동산 투자 비중이 76.8%나 된다. 순자산 기준으로는 89.4%에 달한다. 전국 평균이 이 정도라면, 수도권은 평균 90%를 훨씬 넘을 것이다. 미국과 일본의 경우 부동산 투자 비중이 40%를 넘지 않는다. 유럽의 여러 선진국도 크게 다르지 않다. 부동산 비중이 높은 나라도 그 비율이 50% 안팎에 그친다. ‘88클럽’에 속하는 저축은행 이용해야 현재의 부동산 ‘다걸기’ 현상은 하루빨리 바뀌어야 한다. 중기적으로 부동산 자산 대 금융 자산의 비율이 1:1이 되는 것이 바람직하다. 장기적으로는 위의 포트폴리오 이론처럼 부동산 비중을 전체 자산의 3분의 1 수준으로 하향 조정하는 것이 좋다. 부동산에 지나치게 편중된 자산 배분 상태를 그대로 두고 예·적금 가입 계획을 세우고, 펀드에 투자하고, 보험·연금에 가입하는 것은 별 의미가 없다. 지금의 자산 배분 상태가 노후의 삶을 바꿀 수도 있다. 더 늦기 전에 사태의 심각성을 깨닫고 합리적인 판단을 해야 한다. 부동산 투자 비중을 줄인 후 어떤 금융 상품에 가입하거나 투자하는 것이 좋을까? 가장 자신있게 추천할 수 있는 상품은 저축은행의 복리식 정기예금과 CMA, 두 가지다. 이 중에서도 먼저 우량 저축은행의 예금과 적금을 추천한다. 이 상품은 예금자 보호도 되면서 은행보다 금리가 높은 이점이 있다. 특히 월복리가 적용되는 복리식 정기예금의 경우 7% 중반에 이르는 고금리가 매력적이다. 은행 예금에 비해 1% 포인트 이상 높은 수준이다. ‘88클럽’ BIS비율 8% 이상이면서, 고정이하 여신비율 8% 이하라는 두 가지 조건을 충족하는 곳에 드는 우량 저축은행 가운데 가장 금리 수준이 높은 곳을 고르고 예금자 보호 범위 내에서 가입하는 게 좋다. 주의해야 할 점이 없는 것은 아니다. 저축은행에서는 종종 영업정지로 고객이 피해를 보는 상황이 발생한다. 안전하게 저축은행을 활용하는 방법은 우선 예금자 보호 범위 내에서 분산 가입해야 한다. 항상 최악의 상황을 가정하는 게 좋다. 원금에 이자를 포함해 1인당 5000만원까지 보장되므로 4700만원(1년 예치 기준) 정도 넣으면 별 문제 없다. 이른바 ‘88클럽’ 저축은행을 이용하는 것도 중요하다. 대체로 88클럽에 포함되는 곳은 우량 저축은행으로 인정받는다. 가급적 1년 단위로 가입하면 좋다. 저축은행 가운데는 1년 동안 재무 상황이 크게 달라지는 곳이 있어 1년 단위로 짧게 운용하는 것이 마음 편하고 돈 굴리는 재미도 있다. 고금리에만 혹해선 안 된다. 평균 금리에 비해서 유독 높은 최고 금리를 제시한다면 일단 의심해봐야 한다. 최고 금리를 제시하는 것은 그만큼 자금사정이 안 좋아 돈을 급히 끌어들이려는 의도일 수도 있기 때문이다. 재무제표상 추이도 살펴야 한다. 대출·자산이 급격하게 늘었는지, BIS비율·고정이하 여신비율의 추세가 나빠지지는 않는지를 눈여겨봐야 한다. 영업이익 혹은 당기순이익을 내는지, 그 추세가 어떤지도 관찰 대상이다. 수시 입출이 되는 고금리 상품인 CMA도 필수 상품이다. CMA는 종금형 CMA와 증권형  CMA, 두 가지가 있다. 종금형 CMA는 예금자  보호가 되는 대신 금리가 약간 낮다. 실질적인 원금 보장과 함께 예치 기간이 길면 길수록 적용 금리가 올라가는 게 특징이다. 증권형 CMA는 대개 RP(환매조건부 채권)로 운용되는데 예금자 보호는 안 되지만 금리가 연 5.45% 안팎으로 높은 편이다. 아직 CMA 계좌가 없다면 개설해 월급 통장 또는 자산관리 통장으로 활용하기를 ‘강추’한다.