"주춤하는 부동산 가격, 3년 안에 다시 오를 것"
1997년 외환위기 예측 등 '재야의 경제고수'로 불려
"환율 보면 향후 증시 보여 환율 1000원 밑 떨어지면

코스피 2300까지 가능해"

1997년 외환위기와 2000년대 주가 급등락을 정확히 예측하며 재야(在野)의 경제고수라는 별칭을 얻은 최용식 21세기경제학연구소장은 최근 주춤하는 부동산가격이 늦어도 3년 안에 다시 상승할 것이라고 전망했다. 그가 이끄는 21세기경제학연구소는 처음에는 온라인 모임에서 출발했다가 2002년 최 소장을 필두로 정식 출범했다. 지금은 7명의 경제전문가가 연구소를 이끌고 있는데 모두 자원봉사자다. 연구소는 자체적으로 운용하는 펀드 수익금으로 운영된다.

◆늦어도 3년 안에 부동산값 상승

"집을 팔아야 하는 사람이라면 3년쯤 기다려야 합니다. 반대로 집을 사려는 사람은 1년 이내에 구입을 신중하게 고려해볼 필요가 있습니다. 지나치게 대출을 많이 받아 이자비용을 늘리는 것도 좋지 않지만 한 번 오르기 시작하면 감당하기 어렵기 때문입니다."

최 소장은 10년에 한 번씩 주기적으로 부동산값이 폭등하는 시기가 찾아온다고 했다. 지난 30년간 아파트가격 상승률은 소비자물가 상승률보다 낮았지만 2~3년간 집중적으로 가격이 급등하는 기간이 있었다는 것이다. 유독 부동산만 폭등과 폭락을 반복하는 원인은 '수요의 집중'에서 찾았다. 현재 수요와 미래의 잠재수요가 한꺼번에 몰리는 현상이다.

부동산을 구입하기 위해서는 어느 정도 소득이 쌓여야 하는데, 그 기간 동안에는 당장 수요가 없기 때문에 부동산가격도 정체 현상을 보인다. 그러다 조금씩 값이 오르기 시작하면 소득이 다 쌓이지 않은 소비자들까지 돈을 빌려 집을 사기 시작한다. 이처럼 미래 수요와 대기하고 있던 현재 수요가 겹치면서 가격폭등 현상을 보인다는 것이다.

최 소장은 "이 시점에 부동산투기가 일어나고 짧게는 2~3년, 길게는 3~5년 이어지는데 이런 원리를 이해하지 못한다면 부동산으로 성공하기 어렵다"며 "현재로서는 늦어도 3년이 지나면 주택값이 다시 오르기 시작할 것"이라고 전망했다.

다만 부동산값이 결정될 때는 수요와 공급뿐만 아니라 심리적인 요인도 반영되기 때문에 변곡점을 포착하기 어렵다는 말도 덧붙였다. 그는 "경제에 운동에너지의 개념을 접목해보면 이해하기 쉽다"며 "오를 때는 한없이 오르고 내릴 때는 한없이 내리기 때문에 정확하게 꺾이는 점을 포착하는 데는 한계가 있다"고 말했다.

◆주식투자 꼭 알아야 할 것은

"독자들에게 이 말은 꼭 전해주세요. 불행하게도 국내에서는 주가지수가 경기에 선행하는 것으로 알고 있습니다. 통계청이 발표하는 경기선행지수에까지 주가지수가 포함돼 있습니다. 그러나 경기는 주식을 선행합니다. 꼭 명심해야 합니다."

최 소장은 미국 증시를 빗댔다. 미국에서는 실업률이나 소매판매 등 주요지표가 발표된 후에 주가가 출렁이며 반응하는데 경기가 주식보다 앞서고 있다는 점을 보여주는 증거라는 설명이다. 그는 국내 투자자들도 이 진리를 명심해야 한다고 당부했다.

한국 증시가 해외시장에 본격적으로 개방된 1992년부터 작년까지 주식투자를 목적으로 해외에서 들어온 돈이 874억달러. 반대로 빠져나간 돈은 863억달러다. 순투자가 11억달러인 셈이다. 반면 국내 증시에서 외국인이 보유하고 있는 주식의 시가총액은 작년 말 기준으로 2360억달러로, 순투자 금액의 200배를 넘는다. 그는 "해외투자자들이 이렇게 돈을 벌 수 있었던 것은 경기가 주식보다 앞선다는 상식을 잘 지켰기 때문"이라며 "국내에서는 늘 미국의 다우존스지수와 일본 닛케이지수, 홍콩 항셍지수를 먼저 챙긴다"고 지적했다.

최 소장은 "향후 증시의 움직임은 환율을 통해 알 수 있다"며 "미국 달러 대비 원화 환율이 1000원 밑으로만 떨어지면 코스피지수는 2300까지 갈 수 있고 900원 아래로 가면 3000까지도 가능할 것"이라고 말했다.

◆통화절하될 때 오히려 수출 줄어

"역사를 되돌아보면 원화 환율이 떨어질 때 오히려 경기가 상승했습니다. 일부러 고(高)환율 정책을 쓸 필요가 없는 이유입니다."

최 소장은 2001년 말부터 2007년 말까지 환율은 1300원대에서 900원대까지 떨어졌지만 걱정했던 것과 달리 수출은 나빠지지 않고 오히려 지속적인 호조를 보였다고 지적했다. 작년 한 해를 통틀어 봐도 미 달러 대비 원화 환율은 13.6% 올랐지만 수출은 이보다 더 큰 폭인 13.9% 줄었다는 설명이다.

그는 "원화 환율이 떨어지면 수출이 타격을 입는다는 상식이 오류냐"는 질문에 백화점의 역사를 들었다. 지금의 서울 종로타워에 자리했던 화신백화점이 망한 이유는 명동백화점을 견제하기 위해 가격 인하 정책을 썼기 때문이고, 명동백화점이 망한 것도 미도파백화점을 견제하려고 가격을 내려서라는 것이다. 미도파는 신세계백화점을 의식해 가격을 내렸지만 결국에는 가격을 올린 신세계만 살아남았다는 논리다.

그는 "백화점을 찾는 사람들은 가격보다는 품질을 보는데, 가격을 낮추니 우수고객들이 품질을 의심해 다른 백화점으로 이동한 것"이라며 "지금 수출되는 우리 기업의 자동차나 텔레비전, 심지어 손톱깎이까지 좋은 품질로 인식되고 있기 때문에 환율을 끌어올려 봐야 수출에는 큰 효과가 없다"고 말했다.

그는 "진작 금리를 올렸어야 했다"며 "경기회복이 둔화하면서 통화 유통속도가 느려지고 통화 기능도 차츰 떨어지고 있는만큼 지금부터 금리 관리를 잘해야 한다"고 지적했다.